Ce qui change avec la loi Alur

La point sur les nouvelles obligations instaurées par la loi de Cécile Duflot en matière de charges de copropriété.

Définitivement adoptée jeudi 20 février après le vote au Sénat, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) devrait mieux encadrer les charges de copropriétés, mais vont-elles pour autant baisser ? Les nouvelles obligations de la loi Cécile Duflot « devraient entraîner un surcoût de 10 à 25 % en termes d’honoraires, selon la taille de la copropriété », selon Jean-François Bruet, président de la FNAIM.

Instauration d’un fonds de travaux

Les immeubles d’au moins 10 lots et construits depuis plus de cinq ans devront constituer un fonds de travaux équivalant à 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel, destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété, afin de permettre de mieux anticiper et gérer les dépenses exceptionnelles. Cela à compter du 1er janvier 2017.

Immatriculation des copropriétés

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés, ces dernières vont faire l’objet d’une immatriculation sur un registre national, tenu par un établissement public de l’Etat.

Mise en place obligatoire d’un compte séparé

Au lieu d’un compte collectif du syndic – utilisé par 9 copropriétés sur 10 – qui englobe l’ensemble des copropriétés gérées, l’instauration de comptes séparés permet une plus grand transparence dans la comptabilité du syndic et l’usage qu’il fait de ses fonds (avec une dérogation pour les petites copropriétés de moins de 15 lots). Mais, en empêchant les traitements de masse, elle justifie des honoraires plus élevés, selon les syndics.

Fourniture d’une fiche synthétique d’immeuble

Mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires, cette fiche synthétique référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. L’ensemble des données financière et techniques devant y figurer sera précisé par décret.

Modification des contrats de syndics

Fini les forfaits annuels alléchant qui dissimulent des frais particuliers aux tarifs exorbitants, « la loi Alur va apporter des nettes améliorations du point de vue des contrats de syndics », explique Paul Philippot. Puisque-là, la très faible transparence de leurs honoraires laissait place à beaucoup d’abus.

Si l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 avait déjà listé les 44 tâches de gestion courante faisant l’objet des contrats de base des syndics, il leur était fait assez aisé d’en faire passer un bon nombre (sous d’autres dénominations) en tant que prestations exceptionnelles, à des montants parfois exorbitants. Là où les honoraires de base ont augmenté de près de 3 % en 2012, les prestations particulières ont augmenté de 10 %, selon l’observatoire des charges de l’Unarc.

Avec la loi Duflot, les contrats de syndic sont élargis à certain nombre de prestations jusqu’alors particulières (dont la liste sera fixée par décret). Mais surtout, une liste limitative des frais particuliers pouvant faire l’objet d’une fracturation supplémentaire est fixée par décret et tout ce qui n’y figure pas fait obligatoirement partie du forfait de base. Les contrats de syndic seront tous les mêmes et il sera donc beaucoup plus simple de les comparer entre eux lors d’appels d’offres.

Amélioration des coûts de gestion des copropriétés.

Avec la loi Alur, les convocations aux assemblées générales, notifications, mises en demeure et autres documents officiels pourront désormais être envoyés par voie électronique plutôt que par des recommandés très coûteux, jusqu’alors de mise.

Mise en place d’un extranet

Pratique, peu cher, sécurisé, le portail sur Internet permet aux copropriétaires d’accéder à la plupart des documents relatifs à leur copropriété (carnet d’entretien, procès verbaux d’assemblées générales, règlements de copropriété, budget de l’année, contrats…). Avec la loi Alur, il est rendu obligatoire, sauf décision contraire lors de l’AG des copropriétaires. « Il évite ainsi de nombreux frais de photocopie, d’envoi et libère en partie le syndic de tâches chronophages. Ce dernier peut alors mieux se consacrer à la bonne gestion de la copropriété », explique Luc Caille.

En revanche, il est important que ce portail ne soit pas dépendant du syndic, car toute les informations qui y figurent pourraient être perdues lors d’un changement de prestataires, souligne-t-il.