Une simple négligence dans la surveillance des comptes ne constitue pas une faute de nature à engager la responsabilité du président du conseil syndical.

Un copropriétaire, reprochant diverses fautes commises par le président du conseil syndical dans l’exercice de son mandat, et notamment dans la surveillance des comptes, l’assigne en responsabilité.

La cour d’appel rejette la demande.

Le pourvoi formé contre cette décision est rejeté : l’action en responsabilité délictuelle d’un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical, mandataire du syndicat des copropriétaires, et fondée sur un manquement contractuel, s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du Code civil. Une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité de ces derniers.

A noter : La précision est nouvelle.

Dans tout syndicat des copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndicat (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 26). Le conseil syndical n’ayant pas la personnalité morale, sa responsabilité en tant que groupement ne peut être recherchée. En revanche, chacun de ses membres peut engager sa responsabilité par sa faute. Cette responsabilité est de nature contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont les membres du conseil syndical sont les mandataires. Elle est fondée sur les dispositions de l’article 1992 du Code civil relatif à la responsabilité des mandataires, dont l’alinéa 2 dispose que « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ». Leur faute sera donc appréciée avec une certaine bienveillance compte tenu du caractère gratuit de leur mandat.

Mais qu’en est-il lorsque l’action en responsabilité est exercée par le syndic ou les copropriétaires, ou même un tiers à la copropriété ? Ce sont les règles de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle qui ont alors vocation à s’appliquer. Mais, précise la Cour de cassation en l’espèce, l’action s’exerce néanmoins dans les limites prévues par l’article 1992 du Code civil précité. Il en résulte que même à l’égard des tiers, leur responsabilité ne pourra être recherchée qu’en cas de faute suffisamment grave. La cour d’appel a donc pu retenir que tel n’était pas le cas pour une négligence dans la surveillance des comptes.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38930

Cass. 3e civ. 29-11-2018 n° 17-27.766 FS-PBI

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