Une ordonnance publiée ce 23 avril 2020 vient à nouveau de modifier certaines règles applicables dans les copropriétés pendant cette période de crise sanitaire. Que faut-il savoir ? La réponse dans cet extrait d’Alertes et Conseils immobilier. 

Pour le dispositif spécial prévu concernant les copropriétés… Pour tenir compte de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de Covid-19, une ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 (JO du 26 mars) est venue créer un dispositif permettant sous certaines conditions, à un contrat de syndic de copropriété d’être renouvelé de plein droit, à l’identique, jusqu’à la prise d’effet d’un nouveau contrat validé en assemblée générale (AG) des copropriétaires (ordonnance 2020-304, art. 22 ; La Quotidienne du 1er avril 2020).

Le dispositif créé a pris en compte une période de référence pour la date d’expiration du contrat de syndic, à savoir la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, tel que déclaré dans les conditions fixées par la loi d’urgence 2020-290 du 23 mars 2020 (ord. 2020-304 du 25 mars 2020, art. 1).

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi d’urgence (Loi 2020-290 du 23.03.2020, art. 4).

Ainsi, l’état d’urgence sanitaire est, en principe, censé prendre fin le 24 mai 2020.

Le dispositif mis en place par l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 concernait donc un contrat de syndic arrivant à son terme d’ici le 24 juin 2020 (24 mai + 1 mois).

Une retouche pour les contrats des syndics… Une ordonnance « fourre-tout » 2020-460 du 22 avril 2020, publiée le 23 avril 2020, vient de retoucher le dispositif mis en place par l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020.

Désormais, un contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire (donc sur la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020) est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG. Cette prise d’effet intervient au plus tard huit mois (au lieu de six mois) après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit d’ici le 24 janvier 2021 au plus tard).

Selon le rapport de présentation de l’ordonnance, compte tenu du délai nécessaire à l’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires et du nombre d’assemblées générales à organiser, il s’avérait en effet « nécessaire d’inclure dans le dispositif de prolongation les contrats qui arrivent à expiration au cours d’une période de deux mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et de permettre aux syndics d’organiser les assemblées générales jusqu’au plus tard huit mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

Notons que l’ordonnance du 22 avril 2020 apporte également des précisions sur les conditions de rémunération du syndic de copropriété, pendant la période de renouvellement de plein droit. Ainsi, la rémunération forfaitaire du syndic est-elle déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement (ordonnance 2020-304, art. 22 al. 2 modifié par l’ordonnance 2020-460 du 22 avril 2020, art. 1).

Rappelons que le dispositif n’est pas applicable si, avant le 26 mars 2020, une AG a (re)désigné un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.

Une nouveauté pour les mandats des conseillers syndicaux… L’ordonnance 2020-460 du 22 avril 2020 a également créé un nouvel article 22-1 dans l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 (ordonnance 2020-460 du 22 avril 2020, art. 1).

Ce texte concerne les mandats des membres d’un conseil syndical d’une copropriété. 

Le texte précise que, par dérogation aux règles normalement applicables, le mandat des membres d’un conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit d’ici le 24 juillet 2020, en l’état), est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine AG. Cette AG devra intervenir au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit d’ici le 24 janvier 2021).

Le texte n’est pas applicable si une AG a désigné les membres du conseil syndical avant le 23 avril 2020.

Rappelons que la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire est susceptible d’évoluer, compte tenu de la décision prise de fixer la date dite de « fin de confinement » au 11 mai 2020.

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l’immobilier

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