La jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot pour y entreposer le ballon d’eau chaude accordée à un copropriétaire n’est pas une simple autorisation de travaux mais bien un droit de jouissance privatif, qui s’accorde à la majorité de l’article 26.

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de décisions d’assemblée générale ayant accordé à un autre copropriétaire la jouissance exclusive des combles situés au-dessus de son lot pour y installer son ballon d’eau chaude.

La cour d’appel retient que la décision a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : l’emprise en résultant ne s’analyse pas en une vraie appropriation des parties communes puisqu’elle n’est pas importante et le droit de jouissance des autres copropriétaires ne disparaît pas complètement.

L’arrêt est cassé : la décision accordait au copropriétaire concerné un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La décision ne relevait donc pas de la majorité de l’article 25 mais devait être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

À noter : Confirmation de jurisprudence. La loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction initiale, prévoyait la seule existence, dans un immeuble en copropriété, de parties privatives et de parties communes. La jurisprudence avait néanmoins reconnu une troisième catégorie, les parties communes à jouissance privative, dont l’existence a été consacrée par le législateur avec la création, en 2018, des articles 6-3 et 6-4 de la loi de 1965.

La décision d’accorder à un copropriétaire la jouissance exclusive d’une partie commune relève de la majorité de l’article 26 de ladite loi, c’est-à-dire de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix (Cass. 3e civ. 3-10-1978 n° 77-10.792 : Bull. civ. III n° 298). Si le droit de jouissance exclusif porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires, alors l’unanimité est requise (Cass. 3e civ. 23-11-1994 n° 92-21.367 : RJDA 1/95 n° 64). Par contre, si ce droit de jouissance est accordé à titre précaire, la majorité simple suffit (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090 ; Cass. 3e civ. 5-4-2018 n° 17-14.138 : BPIM 3/18 inf. 211).

Les travaux effectués par un copropriétaire qui affectent les parties communes doivent quant à eux être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l’article 25.

Il est donc important, pour déterminer la majorité applicable à une décision d’assemblée générale autorisant des copropriétaires à installer des équipements privatifs dans une partie commune, de déterminer la portée exacte de l’autorisation donnée. En l’espèce, l’assemblée générale avait « accordé la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot pour y entreposer le ballon d’eau chaude ». Il ne s’agissait donc pas d’une simple autorisation de travaux, mais bien d’un droit de jouissance privatif qui était accordé à ce copropriétaire. La cour d’appel ne pouvait pas, dès lors, considérer que la décision avait été valablement adoptée à la majorité qualifiée de l’article 25. Elle relevait en effet de la double majorité de l’article 26.

Pour en savoir plus sur cette question, voir : Mémento Gestion immobilière n° 35570

Cass. 3e civ. 26-3-2020 n° 19-10.210 F-D

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