Il incombe au copropriétaire qui conteste l’exactitude des relevés du compteur d’eau divisionnaire de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitude de ce compteur.

Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en paiement de charges.

La cour d’appel rejette partiellement, après expertise, la demande au titre des charges d’eau au motif que :

– ce copropriétaire consomme cinq fois plus d’eau que les lots voisins ;

– l’expert a écarté l’hypothèse d’un branchement par erreur sur le réseau de chauffage et a exclu une anomalie du réseau privatif.

Le tronçon déperditif est donc à rechercher dans les parties communes ; le syndicat, quant à lui, n’a entrepris aucune action appropriée ni fournit aucun élément sur le mode de vie du copropriétaire dont il fait la cause exclusive de la consommation exorbitante.

L’arrêt est cassé : il incombait au copropriétaire de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitudes du compteur.

A noter : La jurisprudence est constante pour considérer que dans les rapports entre fournisseur et client, les indications données par les compteurs de fluides ou de gaz sont présumées exactes : elles établissent le montant de l’obligation, conformément à l’exigence de l’article 1315 alinéa 1 du Code civil. Il ne s’agit cependant que d’une présomption simple, qui peut être combattue par l’abonné, à qui il revient, alors, conformément à l’article 1315 alinéa 2 du même Code, d’apporter les éléments de preuve propres à établir l’erreur de relevé, le dysfonctionnement du compteur ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, et ce même en cas de surconsommation apparente (Cass. com. 24-3-1992 n° 90-18.632 : Bull civ. IV n° 131 ; Cass. 1e civ. 30-3-1999 n° 97-13.047 : Bull. civ. I n° 113). Cette solution a été étendue au recouvrement des charges d’eau au sein d’une copropriété (Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.843).

Si la preuve contraire peut résulter d’éléments établissant l’invraisemblance de la consommation attribuée à un copropriétaire, le simple constat d’une surconsommation ne fait pas en revanche échec à la présomption d’exactitude (même arrêt). À défaut, il suffirait alors au copropriétaire d’arguer d’une surconsommation pour obtenir que les investigations techniques à mener soient à la charge du syndicat, principe qui pourrait en pratique aboutir à de nombreuses situations de résistance dilatoire. En l’espèce, la cour d’appel retient que c’est au syndicat de rapporter la preuve que la consommation est bien imputable au copropriétaire. Ce faisant, elle a inversé la charge de la preuvepuisqu’il appartenait au contraire à celui-ci de produire les éléments de nature à établir que le relevé indiquait une consommation erronée.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36050

 

Cass. 3e civ. 7-12-2019 n° 17-21.568 F-D 

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