Le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure, une faute de la victime ou celle d’un tiers.

Assigné par son locataire en réparation du trouble de jouissance consécutif aux désordres affectant le logement, un copropriétaire appelle en garantie le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais limite sa condamnation dès lors que le copropriétaire a réalisé des travaux sans autorisation, dont il ne démontre pas qu’ils sont conformes au règlement de copropriété.

L’arrêt est cassé : c’est au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire a commis la faute responsable du dommage.

À noter : Rappel d’une jurisprudence constante. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). La victime n’a pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute ; il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant :

– soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué ;

– soit l’existence d’un cas de force majeure, qui doit être caractérisé (Cass. 3e civ. 18-9-2013 n° 12-17.440 : BPIM 6/13 inf. 399), imprévisible et irrésistible (Cass. 3e civ. 12-5-2010 n° 09-13.707) ;

– soit une faute de la victime à l’origine des désordres (Cass. 3e civ. 29-10-2013 n° 12-23.953; Cass. 3e civ. 17-12-2015 n° 14-16.372 : BPIM 2/16 inf. 129) ; il peut également y avoir un partage de responsabilité entre la victime et le syndicat (Cass. 3e civ. 14-3-2007 n° 05-20.716) ;

– soit enfin la faute d’un tiers (par exemple le constructeur), un partage de responsabilité étant également possible (Cass. 3e civ. 15-9-2015 nos 13-28.235, 14-15.665, 14-16.936, 14-10.014).

Autrement dit, il ne suffit pas au syndicat des copropriétaires d’affirmer que le copropriétaire requérant a commis une faute, il doit en apporter la preuve. La cour d’appel ne pouvait donc, en l’espèce, se contenter des allégations du syndicat quant à l’incidence des travaux réalisés par le copropriétaire sur la réalisation du dommage : ce n’était pas au copropriétaire de démontrer son absence de faute mais au syndicat de la prouver.

Anne ICART

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39040

 

Cass. 3e civ. 9-5-2019 n° 18-13.670 FS-D 

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