Le syndic qui donne une information incomplète à l’acquéreur d’un lot ne lui permettant pas d’avoir une exacte connaissance de la situation, et en particulier de l’existence d’un vice de construction, commet une faute engageant sa responsabilité.

Les acquéreurs de lots de copropriété se sont vus remettre un état daté mentionnant l’existence d’une procédure en cours ayant pour objet la mise aux normes du parking souterrain. Ils assignent le syndic en responsabilité au motif qu’il n’avait pas été indiqué que la procédure portait également sur des non-conformités des ventilations des couloirs de l’immeuble.

La cour d’appel accueille leur demande.

Le pourvoi est rejeté : le syndic a manqué à son obligation en ne fournissant qu’une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux acquéreurs des lots sur la procédure en cours.

A noter : La précision, relative à la portée de l’obligation d’information pesant sur le syndic au titre des procédures en cours en cas de vente d’un lot, est nouvelle.

Lorsqu’il est interrogé, le syndic est tenu de délivrer un ensemble d’informations principalement financières, destinées à permettre à l’acquéreur de prendre la mesure des charges qu’il aura à supporter après son acquisition, et le cas échéant de conclure à cet égard des accords avec le vendeur (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 5). Au titre de l’annexe à la troisième partie de cet état daté, il doit également informer l’acquéreur de « l’objet et de l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ». La Cour de cassation considère que la liste de l’article 5 a un caractère limitatif et que le syndic n’est pas tenu de remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par ce texte (Cass. 3e civ. 12-3-2014 n° 13-11.042).

En revanche, s’il donne des renseignements inexacts ou lacunaires, sa responsabilité est engagée, le préjudice de l’acquéreur étant constitué de la perte d’une chance de contracter à d’autres conditions, et non du coût des charges induites par les travaux rendus nécessaires par le dommage faisant l’objet de la procédure judiciaire omise (Cass. 3eciv. 27-1-2015 n° 13-26.705 : RJDA 5/15 n° 334). Dans le cas d’espèce, le syndic a omis d’indiquer dans l’état daté que la procédure judiciaire en cours n’avait pas seulement pour objet la mise en conformité du parking mais également le défaut du système de ventilation des parties communes. Cette information incomplète n’a pas permis aux acquéreurs d’avoir une exacte connaissance de la situation, et en particulier de l’existence de ce vice de construction. Le syndic a donc bien commis une faute engageant sa responsabilité.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37240

 

Cass. 3e civ. 20-6-2019 n° 18-10.516 F-D 

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