Un ensemble immobilier, au sens de la loi, suppose l’existence de terrains et de services faisant l’objet d’une propriété commune.

Deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels ont été édifiés deux groupes d’immeubles ; les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune, pour partie implantée sur chacun des fonds. La société A assigne la société B afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Cette dernière sollicite reconventionnellement que les immeubles édifiés sur les deux fonds soient qualifiés d’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et que, par conséquent, la rampe litigieuse est une partie commune.

La cour d’appel retient qu’il s’agit en effet d’un ensemble immobilier auquel s’applique, sauf convention contraire, le statut de la copropriété, et juge partie commune la rampe litigieuse.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait retenir qu’il s’agissait d’un ensemble immobilier sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux fonds.

À noter : La précision est nouvelle. L’ensemble immobilier comporte « outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1).

Deux éléments le caractérisent donc. Le premier élément, une hétérogénéité des régimes d’appropriation des fractions des immeubles concernés, tout ou partie des propriétaires détenant des droits réels exclusifs sur certaines parties du sol (Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91-12.645 : Bull. civ. III n° 170) ou sur certaines fractions d’immeuble dans une division verticale en volumes.

La seconde composante obligatoire d’un ensemble immobilier est la présence de « terrains, aménagements et services communs ». Ces aménagements et services communs peuvent-ils faire l’objet d’une propriété privative ou doivent-ils nécessairement faire l’objet d’une appropriation indivise pour que soit caractérisé un ensemble immobilier ?

La Cour de cassation retient la seconde option. En effet, la copropriété est une forme d’indivision organisée. Il est dès lors incontournable que l’élément commun fédérateur soit en indivision. À défaut, il n’y aurait pas réellement besoin d’un organe commun de gestion, une convention pourrait suffire à régler les rapports entre propriétaires voisins. Or la cour d’appel n’a pas, en l’espèce, expressément constaté la propriété commune des parties sur la rampe desservant les garages en sous-sol et l’entrée commune. Elle n’a constaté que sa construction avec leur accord, dans le but de servir à un usage commun, et l’effectivité de cet usage commun. Elle en a cependant déduit le caractère de « parties communes » de ces équipements, lequel suppose en principe une propriété indivise. L’arrêt a donc été cassé pour manque de base légale, la cour d’appel étant invitée à rechercher si cette rampe et l’entrée du garage faisaient l’objet d’une propriété commune aux propriétaires des deux fonds.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35085

 

Cass. 3e civ. 26-3-2020 n° 18-16.117 FS-PBI

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